从专业投资的角度，对天河新近发生的投资事件（热点）进行剖析解读；从企业代表的角度，谈谈对天河招商政策（营商环境）的看法……本期【顾问经】邀请到仲量联行华南区董事总经理吴仲豪先生，畅谈天河投资那些事。

吴仲豪（仲量联行华南区董事总经理）

吴仲豪先生现任仲量联行华南区董事总经理，他自1994年完成香港大学学位后加入仲量联行（此前为仲量行），曾管理仲量联行多个商业地产租赁及买卖项目，并曾向众多知名地产发展商、基金经理和跨国公司提供咨询服务。

2008年，吴仲豪先生被任命为仲量联行华南区董事总经理，管理华南区所有业务部门，并参与了珠江三角洲许多具有开创性意义的地产开发项目，特别是综合商业项目的策划、咨询工作。

2011年，吴仲豪先生被委任为中国人民政治协商会议（政协）广州市天河区委员会经济组委员及常务委员。自此，吴仲豪先生一直致力与广州天河区政府紧密合作，积极参与天河中央商务区的重大项目策划、投资环境推广、引进优质企业等顾问工作。2016年，吴仲豪先生再一次获得委任，成为新一届的天河区政治协商委员会港澳组委员及常务委员，任期五年。

《投资天河》对话吴仲豪先生

Q

您好。感谢您能抽时间接受《投资天河》的专访，能否先简单向读者介绍一下贵公司（仲量联行广州分公司）的基本情况？

吴仲豪：仲量联行已经在广州深耕12年，我们于2004年便设立广州分公司开始为华南地区的房地产客户服务。目前，我们在广州地区的专业团队已逾120人，为本地、区域及全球客户租用、持有或投资房地产的决策提供全面整合的房地产服务，并实现增值。同时，作为物业管理及企业综合设施管理业的翘楚，广州分公司还有1000多名驻项目的物业管理和企业综合设施管理人员，2016年我们在华南地区管理的物业超过1000万平方米。

自2011年起，仲量联行广州分公司已扎根于珠江新城六年，见证了广州基础设施建设日新月异的变化以及珠江新城CBD的成长与繁荣。过去几年，我们也在广州取得了耀眼的成绩，获得了多个超甲级办公楼和商业综合体的独家或首席租赁、物业管理、策划顾问等项目，包括广州的太古汇、周大福金融中心（东塔）、广州国际金融中心（西塔）、侨鑫国际、凯华国际中心等。其中我们独家租赁代理的侨鑫国际办公楼出租率达到93%，广州周大福金融中心办公楼K11office在交付前预租率达70%，均创造纪录。同时，我们也为汇丰银行、宝洁、Fedex、美赞臣、易方达等企业客户提供了项目管理及综合设施管理服务。

为满足我们在华南区不断增长的业务需求，广州分公司在今年年初扩迁至广州周大福金融中心28楼进行办公。我们的新办公室面积达到原来的1.5倍多，以灵动办公理念为主导，并融合联合办公（coworking）的概念，为员工以及来访的客户提供更为灵活、协作的多元化办公方式。

Q

作为物业管理及企业综合设施管理业的翘楚，仲量联行在华南地区管理的物业超过1000万平方米，其中还有不少项目在天河，能否分享几个成熟的案例？

吴仲豪：在天河，我们负责全权物业管理或者物业管理咨询的项目包括广州国际金融中心、侨鑫国际中心、广州越秀金融大厦、凯华国际中心、汇悦台和汇峰苑等。

以广州国际金融中心为例，仲量联行与广州市城市建设开发有限公司携手合作，强强联手，成立广州越秀城建仲量联行物业服务有限公司，担负起广州国际金融中心管理服务的重任。合资公司不仅管理物业资产，还意味着对业主、开发商和用户的长期承诺以及长期合作关系，以建立可持续性环境；将采用资产管理的营运模式，配合资源可持续运用管理、风险管理、租务策略管理等手段，全方位提升该项目的物业资产价值，达到财富增值的目标，确保服务水平超越国际企业的要求。

凯华国际中心是我们在天河的另一全管项目，我们为该项目引入港式至尊服务管理，由香港仲量联行团队直接管理，首创并推行六大现代化服务标准，包括形象化、个性化、尖端化、细致化、策略化和高质化，为租户提供安全、专业、完善的全方位顶级办公室精英体验。我们并且根据自身经验，为已进驻的金融、专业咨询、服务业等特定行业的租户，提供针对性服务。我们希望能全方位提升该项目的物业资产价值，达到财富增值的目标，确保服务水平超越国际企业要求。

自2013年起，我们也为天河区世界级的豪华住宅项目——汇悦台提供预售期间销售中心的日常物业管理服务，并于项目落成后为“汇悦台”提供前期物业管理顾问服务和全面物业管理服务。

Q

对于世界上任何CBD来说，拥有良好的商业发展前景，是CBD的一个重要基石。您理想中的CBD是什么样子的？您觉得天河CBD具有打造国际级CBD的条件吗？

吴仲豪：理想中的CBD应当地处城市中心，交通便利，拥有众多超甲级办公楼，汇聚全市乃至全国的高端人才及国内外众多知名企业。一个理想的CBD必然要有完善的基础设施配套，优良的商业商务配套，一流的公共服务以及数个高附加值产业的集聚。

天河CBD具有打造国际级CBD的条件，规划完善，花园式CBD。区域内的基础设施配套堪称完美，商业商务配套方面也相当齐全。天河CBD内国内外知名企业云集，尤其是金融机构、专业服务行业以及大型跨国企业聚集。

Q

“一千个人，会有一千个哈姆雷特。”珠江新城有着众多写字楼业主，他们对珠江新城的写字楼或者公司市场状况的理解可谓是各不相同。那么，你们是怎么理解珠江新城这个市场的呢？

吴仲豪：珠江新城是广州的核心CBD，办公楼租金也为全广州最高，是具备一定承租能力的企业的办公首选地，而这些企业又通常集中在金融、专业服务和IT行业之中，现时已经云集了大量的世界500强企业，企业总部和政府总部等。

珠江新城的写字楼市场在去年的供应大潮下，租金一直处于比较平稳的状态，与其他一线城市相比，更凸显了租金成本的优势。但是优质新项目的入市为寻求在珠江新城扩张或新设点的企业提供了大量的机会，近一年来新落成项目的吸纳相当可观，令诸个新项目的空置率逐渐走低。

但由于今后两年内珠江新城几乎没有新增供应，我们相信以珠江新城核心CBD的地位，即使是那些较为陈旧的项目，依然能够吸引到不少企业入驻。随着区域内整体空置率的下降，珠江新城的租金将进入快速上升的通道。

随着珠江新城日益受到优质企业欢迎，光是过去一年内，由我们协助在珠江新城寻找新办公室进驻的项目就包括宝洁中国区总部搬迁至高德置地冬广场、网易游戏华南区总部和安利亚洲旗舰体验店进驻侨鑫国际、苏黎士保险（外资500强的优质保险公司）新设立其华南区总部、永隆银行新设立广州分行等等。

Q

联合办公（co-working）在广州发展迅猛，截至2016年底，全市已有250家联合办公空间。对于联合办公模式，能否谈一下你的观点？

吴仲豪：联合办公确实是目前市场上的一个投资热点，不过大家可能首先要了解联合办公跟一般商务中心的区别，如果按照国外对于联合办公的定义，在中国真正做联合办公的运营商应该不到十家。

仲量联行在去年发布了一份名为《联合办公:短瞬即逝还是大势所趋？》（可戳文末“阅读原文”下载）的白皮书探讨过中国联合办公的发展前景。联合办公应有着四个主要元素，办公的灵活性、人才聚集、知识的互动、社群氛围及在线社群。办公者可与其他团队分享信息、知识、技能、想法和拓宽社交圈子等等。

联合办公应该着重在社区搭建和营运，而非单纯依赖场地、设计及特色装修。据我们观察，目前联合办公行业正面临洗牌，更多的现有品牌正在寻求合作及在运营模式上作出变革，如合作分成模式及参与创投及跟投等。

Q

位于天河商圈核心位置的万菱汇，贵公司曾成功帮它引进若干首次进驻广州品牌租户，作为该项目的投资顾问，可否跟大家讲下相关的投资经验？

吴仲豪：仲量联行非常荣幸能成为万菱汇的独家招商代理和投资顾问，协助万菱汇实现资产升值。在整个交易过程中，多家知名投资机构对天河区，特别是天河CBD的投资潜力高度认可。另外，我们在2014年亦成功促成珠江新城优质写字楼项目——凯华国际中心的交易，是目前华南区单宗成交额最大的商业地产交易。

天河CBD是广州市总部经济最为密集的区域，优质写字楼空置率低，一直以来都是众多投资者关注的热点区域；受可售物业稀缺的影响，该区域优质物业的资本值将会继续被推高。国际金融城属于快速发展的新兴片区，未来将与天河北、珠江新城形成“黄金三角区”，目前整体价格还处于被低估的水平，拥有较大的升值潜力。仲量联行广州投资团队与本地、亚太区以及全球机构投资者保持紧密的联系，能更好地为客户提供境内外的投资咨询服务。我们一直密切关注天河区的发展，目前与天河CBD及金融城多个优质项目开展合作，希望能为天河区引入更多的优质投资者。

Q

在全国产业升级的大环境下，广东逐渐步入“经济新常态”的发展阶段，从2013年起，广州市重大投资项目主要集中在节能园区、创新基地等产业基地的建设，目前广州已建成天河移动互联网产业集聚区。你是怎么看待高新、新兴产业发展的大趋势呢？你认为天河有什么优势吗？

吴仲豪：发展高新、新兴产业是大势所趋，是产业结构升级的必然要求。相比其他一线城市，广州有其自身的优势，主要集中在社交网络、游戏产业和无人驾驶方面，拥有微信、网易和亿航等企业。同时广州还拥有华南最优质的高校资源，强大的制造业基础和广阔的国内外市场，十分具备发展高新、新兴产业的基础。

天河区在高新、新兴产业的发展，应该更好地利用自身的区位、资金和载体优势，吸引新兴产业来天河区内发展。区政府应该通过网易、UC等科技企业更多地了解高新、新兴产业对区内资源的需求，以更精准地为高新、新兴产业发展提供服务。同时区政府应该仔细研究，着重扶持一两个能带动整条产业链的行业，扶持的重点应该是初创企业的孵化与研究成果的商业化，这时，天河区的资金优势就能够得到体现。