日前，戴德梁行和高力国际陆续发布了第三季度广州甲级写字楼市场研究报告，来自戴德梁行的数据显示，广州甲级写字楼市场空置率跌破4%，再创历史最低位，并继续成为四个一线城市中最抢手的写字楼市场。受经济下行影响，平均租金环比持续下降0.5%至192.8元/平方米/月。

珠江新城商务区成为本季吸纳冠军，狂扫1.9万平方米。高力国际指出，2019年第三季度，租户的议价能力增强，广州CBD珠江新城的部分业主开始软化态度，租金环比下降1.3%至193元/平方米/月。戴德梁行《2019年三季度广州甲级写字楼市场报告》中显示，第三季度，广州甲级写字楼无新增供应项目，存量在485.9万平方米。受经济下行影响，全市平均租金持续下探，环比下降0.5%至人民币192.8元/平方米/月。其中，珠江新城部分物业下调平均租金，环比下降1.0%，有效促进租赁成交回暖。

本季在租金优惠及佣金激励双重加持下，全市甲级写字楼市场净吸纳量转负为正，录得2.1万平方米。其中，珠江新城商务区力挽狂澜，狂扫1.9万平方米，以全市净吸纳量逾九成的占比，成为当之无愧的吸纳冠军。与下调租金的珠江新城不同的是，琶洲商务区甲级写字楼市场平均租金不降反升，环比上涨1.1%至150元/平方米/月，空置率更进一步降至5.5%。

高力国际的报告同样指出，到了第三季度，部分珠江新城业主通过增大租赁谈判的弹性来打破这一僵局，珠江新城的平均租金环比下跌1.3%。天河CBD另一板块天河北-体育中心的写字楼租金数据为180元/平方米/月，环比轻微上涨0.1%。

在这背景下，由于珠江新城的租户可获得更好的租赁条件，租赁活动比以往更为活跃。全市净吸纳量从2019年第二季度的25，900平方米升至2019年第三季度的28，700平方米。超过一半的租赁活动都在珠江新城。

仲量联行的最新报告分析说明，面对租赁需求放缓的压力，第三季度全市整体办公楼租金环比下跌1.6%。珠江新城区域租金下滑最明显，这一方面受部分中小企业退租的影响，另一方面，由于大批甲级办公楼租赁合同即将到期且租户的续约意愿不强。为防止空置率进一步升高，珠江新城部分业主在租金方面让步来吸引租户。

甲级写字楼租金松动的同时，专业服务企业看好广州稳健的市场表现，出手频频。律师事务所、商务中心租赁成交表现积极，如君泽君律师事务所扩租周大福金融中心的办公面积、泰鼎亨拿下保利中心约6，000平方米的办公空间等。戴德梁行报告指出，第四季度，广州甲级写字楼市场预计将迎来星寰国际商业中心、天德广场、唯品会总部大厦3个新增项目入市，越秀、珠江新城及琶洲各占一席，释放约24万平方米的新增供应，届时将打破越秀和珠江新城商务区2018年以来无新增供应的僵局。

值得期待的是，从2020年起，国际金融城将陆续有新项目面市，加速汇聚各类金融机构、配套金融中介服务机构及相关衍生行业，向着全球金融资源配置中心迈进，为金融城、珠江新城及琶洲构成的中央商务区“黄金三角”格局建设，再添一把火。

戴德梁行华中区研究部助理董事及主管袁雪玲认为，尽管宏观环境依然存在不确定性，但在政府激励政策的支持下及租赁市场成交回暖、优质项目陆续入市等有利因素影响下，或为广州甲级写字楼市场注入新活力。“建议承租能力较高的租户未来半年可密切留意珠江新城市场，因为业主在租赁条件的谈判方面会更有弹性。而其他租户在搬迁或扩张时可考虑琶洲市场。”高力国际华南区董事总经理冯文光表示，未来几年里，琶洲市场将有大量新增写字楼供应，为租户提供更多选择。

琶洲作为互联网创新集聚区，过去三年，琶洲租金由112元/平方米/月上升至2019年第三季度147元/平方米/月，空置率降至2.3%的历史新低。2020年，预计琶洲将成为写字楼市场供应主力，占全市新增供应的75%。互联网巨头如阿里巴巴和小米的总部大楼均计划于明年竣工。届时，这将会吸引更多TMT企业和专业服务企业在琶洲设置运营点。从2019年到2023年，虽然琶洲有着大量的新增供应（93万平方米），但是预计未来不断上涨的需求将带领琶洲的租金以3.5%的复合增长率上升。

高力国际统计数据显示，2019年前三季度广州的写字楼净吸纳量为111，400平方米，较上年同期281，000平方米下降60%。尽管如此，全市甲级写字楼仍供不应求。由于2019年第三季度没有新增供应而净吸纳量在上升，因此全市空置率环比轻微下降0.5个百分点至3.7%的全年最低值。第四季度预计有278，700平方米优质写字楼入市，将帮助写字楼净吸纳量得到提升。

仲量联行预计，未来12个月将有超过10座甲级办公楼投入使用，大量供应必然在短期内对全市整体空置率形成一定压力。此外，持续的经济不确定性以及租户谨慎的态度将迫使业主在租金方面让步，仲量联行预期未来广州办公楼市场整体租金将继续承压，上行的概率偏低。

来源：CBDTIMES