在粤港澳大湾区的规划背景下，受益于区域的金融发展机遇和国际科创中心的打造，广州迎来了金融业和科创产业的升级发展机遇。同时，天河区作为区内中心城市，也将成为境内外企业投资大湾区并设立区域总部的重要落脚点。在重点商务区，专业服务企业的落户也有明显增长。

　　而这些产业新变，都可以从写字楼市场的变化得到印证。　　

　　CBRE世邦魏理仕广州研究部负责人杨丰宁表示，从2017年到2022年第三季度，广州甲级写字楼存量从462万平方米增加到585万平方米，面积增长了26.5%，各区都有新落成的项目投入使用。“在此期间，需求稳步增长，市场活跃，空置率累计仅上升2.3个百分点，到2022年第三季度末达16.0%。吸纳表现积极，全市甲级写字楼租金累计增长了10%。”

　　“总的来说，每个子市场的行业特色更加明显。”CBRE世邦魏理仕华南区顾问及交易服务部办公楼负责人程志文补充介绍，珠江新城和天河体育中心的金融和专业服务业继续为主力需求。

　　具体来看，以珠江新城和天河体育中心为代表的天河中央商务区，聚集了多家金融业和专业服务业的总部和区域总部。“近两年，随着期货交易所的开设，及知名外资银行在此设立大湾区总部，进一步增强了该区域对于金融业企业的吸引力。珠江新城和天河体育中心金融业租户的面积占比分别较2017年提升了四个和两个百分点。”

　　另外，珠江新城对专业服务业的吸引力也在增强。“近年来，我们观察到律师事务所的新设立和扩张活动推升了专业服务业的需求占比，传统4A广告公司的整合和多渠道营销业务的增长也使广告公关类企业的活动更为频繁。”程志文透露，2022年前三季度成交数据显示，专业服务业在珠江新城的占比逐季度提高，到第三季度位居榜首，并在全市第三季度成交统计中首次超越TMT的排名。珠江新城专业服务业的面积占比较2017年提升了两个百分点。

　　CBRE世邦魏理仕此前发的《产业焕新 需求扩容：广州甲级写字楼租户普查》显示，从2017年与2022年普查数据对比可以看到，广州甲级写字楼主力租户中，金融业继续占据榜首，占比从2017年的24%提升至今年9月的25%。

　　程志文表示，“写字楼发展与第三产业/服务业发展趋势确实是相一致的。”

　　另外，广州作为粤港澳大湾区的核心城市之一，商务服务可辐射整个大湾区。“因此我们可以看到甲级写字楼市场专业服务业表现稳健，2022年前三季度的成交数据显示，行业的新设立和扩张占比合计达到56%，其中律师事务所的表现最为积极。”

　　广州天河拥有网易、三七互娱等在全国排名前列的游戏上市公司，游戏文娱产业蓬勃发展。“2018到2022年前三季度录得的游戏行业成交中，升级成交占比超过四成，且大多数伴有扩张。由于企业原来所在的园区或非优质写字楼可供扩张的面积有限，恰逢这几年广州迎来供应高峰，游戏公司抓住这个窗口期，升级到新建的甲级写字楼。”

　　CBRE世邦魏理仕的数据显示，从2017年至今年9月这一时间段来看，天河体育中心及琶洲外资租户的占比一直没有变化，而珠江新城和越秀区域却吸引了较多的外资企业落户。

　　从行业来看，外资租户中，制造业和金融业的占比排名前列。外资制造业租户，以服饰、汽车和3C电子产品为主。而外资金融机构则以银行为代表，近年来落子天河体育中心的知名外资银行，在此设立大湾区总部，再次体现该区域对外资金融业的吸引力。

　　杨丰宁对此解读表示，从外资租户的分布来看，天河体育中心甲级写字楼的外资租户占比位居各商务区前列；但从近五年的成交来看，珠江新城录得最多的外资租户成交。

　　“从商务区中外资比例来看，珠江新城外资从19%增加到21%，天河体育中心和琶洲的中外资比例不变。实际上，回顾2018年到2022年前三季度的数据，珠江新城的外资租户成交面积最多，占全市接近四成。”杨丰宁表示，珠江新城作为粤港澳大湾区重要的中央商务区之一，是外地企业落地各级别总部的首选商务区。而随着区内TMT企业搬迁至自建楼宇而腾出的甲级空间，更为金融、快消和专业服务业等行业的整合和搬迁提供了空间；而活跃的租赁成交市场也是灵活办公服务商的必争之地。

　　“近年来外资租户受全球经济环境影响和预算限制，租赁策略更趋稳健，同时也更青睐于优质项目和能提供多样化服务的物业。我们还观察到，外资租户更愿意在多公共空间、多功能、开放的场所办公，对于灵活办公空间的接受度较高。”

　　2021年CBRE中国区写字楼租户调查显示，内外资租户在部分工区采用共享工位的模式上接受度较为一致（42%和外资租户与41%的中资租户）。但外资租户对于在全部工区采用共享工位上呈现出更高意愿，占比为37%，而中资租户的占比仅为21%。“因此，珠江新城内甲级楼宇的联合办公优势明显，吸引了不少外资，如某快消企业使用某品牌联合办公的定制服务，在甲级写字楼内扩租一层。”

　　值得注意的是，虽然最近五年间，中资租户在广州甲级写字楼市场中的面积占比小幅上升，但却显示出更强劲的扩张态势。

　　展望未来四年，程志文认为，广州写字楼市场规模将进一步扩大，预计将有310万平方米的甲级办公面积投入使用，其中超过九成来自琶洲、金融城和鱼珠等新兴区域。“届时，在新区开发的产业导向下，企业总部、产业主体的引入能扩大集聚效应，是各商务区调整租户结构、发展差异化优势的契机。而整体上看，广州租金和人才成本竞争力突出，是企业总部选址大湾区的理想城市，将持续吸引大型总部进驻。”